Jak poprawnie rozliczyć PIT-39? Praktyczny poradnik z wzorem i przykładem

Nie wiesz, jak uzupełnić PIT-39 za 2025/2026? Pomożemy Ci krok po kroku!

Pobierz PDF

Formularze posiadają uzupełniony KRS naszej Fundacji.
Zobacz dlaczego warto nas wspierać

Dla wielu podatników formularz PIT-39 może być zupełną nowością - szczególnie jeśli po raz pierwszy sprzedali nieruchomość, działkę lub udział w lokalu. Tego typu transakcje wiążą się z obowiązkiem rozliczenia się z fiskusem, a sam formularz może na pierwszy rzut oka wydawać się skomplikowany. Jeżeli znajdujesz się właśnie w takiej sytuacji, nie musisz się martwić -przygotowaliśmy kompleksowy, praktyczny i zrozumiały przewodnik, który przeprowadzi Cię przez cały proces rozliczenia krok po kroku.

W naszym artykule szczegółowo tłumaczymy, jak prawidłowo wypełnić PIT-39 za 2025. Omawiamy każdy element formularza: od danych identyfikacyjnych, przez wykazanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości, określenie kosztów uzyskania przychodu, aż po końcowe obliczenie dochodu i należnego podatku. Dowiesz się także, jak złożyć deklarację online, aby wszystko przebiegło sprawnie i bez błędów.

Wyjaśniamy również, kto ma obowiązek składania PIT-39, w jakich sytuacjach można skorzystać ze zwolnienia podatkowego (np. ulgi mieszkaniowej), oraz jakie są konsekwencje nieprawidłowego lub opóźnionego rozliczenia. Podpowiadamy, na co zwrócić szczególną uwagę i jakie dokumenty warto przygotować wcześniej, aby uniknąć pomyłek.

Jeśli w ubiegłym roku sprzedałeś mieszkanie, dom, działkę budowlaną, lokal użytkowy lub udział w nieruchomości -ten artykuł jest właśnie dla Ciebie. Dzięki prostym wskazówkom, praktycznym przykładom i gotowemu wzorowi wypełnienia PIT-39, z łatwością poradzisz sobie z całym procesem. Rozliczysz się samodzielnie, bez stresu i z poczuciem pewności, że wszystko zostało wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Kto powinien wypełnić PIT-39?

Formularz PIT-39 składa się w przypadku uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Dotyczy to osób, które dokonały takiej sprzedaży prywatnie, poza działalnością gospodarczą. Deklaracja ta jest obowiązkowa, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana.

Oto sytuacje, w których należy złożyć PIT-39:

Sprzedaż mieszkania, domu, działki lub innej nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia.
Zbycie udziału w nieruchomości (np. spadkowej lub współwłasnościowej).
Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu.
Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego.
Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze darowizny lub spadku (jeśli od nabycia nie minęło 5 lat podatkowych).

Formularz ten umożliwia także wykazanie ulgi mieszkaniowej, jeśli środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, co może skutkować całkowitym zwolnieniem z podatku.

A można online? Czyli jak rozliczyć PIT-39 bez wychodzenia z domu

Dzięki nowoczesnym narzędziom elektronicznym rozliczenie PIT-39 stało się wyjątkowo proste i wygodne. Usługa Twój e-PIT, dostępna w serwisie e-Urząd Skarbowy, pozwala wypełnić obowiązki podatkowe bez wychodzenia z domu całkowicie online i w dogodnym czasie.

Nie musisz już samodzielnie uzupełniać formularza ani odwiedzać urzędu skarbowego. System automatycznie udostępnia wstępnie przygotowaną deklarację PIT-39. Wystarczy, że ją przejrzysz, naniesiesz ewentualne poprawki lub uzupełnienia i zatwierdzisz jednym kliknięciem. Takie rozwiązanie to nie tylko duża oszczędność czasu, ale też zmniejszenie ryzyka błędów i pewność, że dokument trafi do właściwego urzędu.

Po wysłaniu zeznania elektronicznie, automatycznie otrzymasz UPO, czyli Urzędowe Poświadczenie Odbioru. Ten dokument stanowi oficjalne potwierdzenie, że Twoje rozliczenie zostało poprawnie złożone i przyjęte przez administrację skarbową. Warto go zachować wraz z pozostałą dokumentacją podatkową na wypadek ewentualnych kontroli czy pytań ze strony urzędu.

Dodatkowo, korzystając z e-PIT, masz pewność, że rozliczasz się zgodnie z aktualnymi przepisami prawa. System opiera się na danych już znanych organom podatkowym, co minimalizuje ryzyko pomyłek i usprawnia cały proces.

Do kiedy należy go wypełnić?

Deklarację PIT-39 należy złożyć w okresie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym dokonano sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. W tym przypadku do końca kwietnia 2026 roku.

Jeśli jednak po złożeniu zeznania okaże się, że popełniłeś błąd lub nie ująłeś wszystkich danych, nie wszystko stracone - możesz skorzystać z prawa do korekty deklaracji. Podatnik ma aż 5 lat na poprawienie swojego rozliczenia, licząc od końca roku, w którym upłynął ustawowy termin złożenia PIT-39.

Oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości w 2025 roku, korektę deklaracji będzie można złożyć do 30 kwietnia 2031 roku. To daje dużo czasu na ewentualne poprawki, ale najlepiej zadbać o poprawność już przy pierwszym rozliczeniu.

Jakie dane powinienem przygotować

Zanim rozpoczniesz wypełnianie deklaracji PIT-39 za 2025 rok, warto wcześniej przygotować wszystkie niezbędne dokumenty i informacje. Dzięki temu proces rozliczenia dochodów ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych przebiegnie sprawnie i bez niepotrzebnych komplikacji, takich jak stres, pomyłki czy konieczność korekty zeznania.

PIT-39 służy do wykazania przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz niektórych praw majątkowych m.in. sprzedaży mieszkania, domu, działki, udziału w nieruchomości czy spółdzielczego prawa do lokalu. Obowiązek złożenia tej deklaracji pojawia się, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od momentu nabycia lub wybudowania nieruchomości.

W związku z tym przygotowanie do złożenia PIT-39 różni się od deklaracji takich jak PIT-37 i wymaga zebrania konkretnych dokumentów potwierdzających transakcję oraz poniesione koszty.

Oto, co warto przygotować przed rozpoczęciem wypełniania PIT-39:

Akt notarialny sprzedaży nieruchomości - to podstawowy dokument potwierdzający transakcję, zawierający m.in. datę sprzedaży, cenę, dane stron umowy oraz informacje o udziale w nieruchomości. Na jego podstawie określisz przychód ze sprzedaży.
Dokumenty potwierdzające nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego - niezbędne do określenia momentu nabycia (zakup, darowizna, spadek) oraz wysokości poniesionych kosztów. Mogą to być akty notarialne, postanowienia sądów, umowy darowizny lub inne dokumenty nabycia.
Dowody poniesionych kosztów uzyskania przychodu - jeżeli poniosłeś wydatki związane z nabyciem, utrzymaniem lub ulepszeniem nieruchomości (np. opłaty notarialne, PCC, prowizje pośredników, faktury za remonty i modernizacje), warto przygotować ich potwierdzenia. Koszty te mogą obniżyć dochód do opodatkowania lub go wyzerować.
Dokumenty potwierdzające wydatki mieszkaniowe (jeśli planujesz ulgę mieszkaniową) - jeśli chcesz skorzystać ze zwolnienia z podatku (czyli tzw. ulgi mieszkaniowej), zbierz dowody na to, że środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat. Mogą to być umowy kupna innej nieruchomości, faktury za budowę domu, kredyt hipoteczny itp.
Informacje o wcześniejszych rozliczeniach sprzedaży nieruchomości - jeśli w poprzednich latach rozliczałeś sprzedaż innego lokalu lub masz straty z wcześniejszych rozliczeń (np. nieprzyznane ulgi), warto mieć te dane pod ręką.

Dlaczego warto się przygotować?

Kompletne przygotowanie danych i dokumentów jeszcze przed rozpoczęciem wypełniania deklaracji pozwala uniknąć niepotrzebnych przerw i nerwowego poszukiwania brakujących informacji. Znacznie ułatwia to również sprawdzenie i zatwierdzenie wstępnie wypełnionego zeznania w usłudze Twój e-PIT – szybko, sprawnie i bez ryzyka błędów.

Osoba dobrze przygotowana do rozliczenia podatkowego działa z większym spokojem i pewnością. Mając wszystkie potrzebne materiały pod ręką, możesz mieć gwarancję, że Twoja deklaracja PIT-39 będzie kompletna, poprawna i złożona na czas – co przekłada się na mniejszy stres i lepszą kontrolę nad domowym budżetem.

Jak wypełnić druk PIT 39 - krok po kroku?

Choć deklaracja PIT-39 może na pierwszy rzut oka wydawać się złożona, szczególnie jeśli po raz pierwszy sprzedajesz nieruchomość, jej prawidłowe wypełnienie jest całkowicie wykonalne – wystarczy dobrze zrozumieć poszczególne sekcje formularza i przygotować wymagane dane. Poniżej znajdziesz praktyczny przewodnik, który przeprowadzi Cię przez cały proces krok po kroku.

Krok 1: Dane identyfikacyjne podatnika

Na początku formularza należy uzupełnić podstawowe informacje o sobie:

imię i nazwisko,
numer PESEL (lub NIP – jeśli prowadzisz działalność gospodarczą),
aktualny adres zamieszkania,
wskazanie roku podatkowego – w tym przypadku: 2025.

Pamiętaj, że PIT-39 składa się indywidualnie, nawet jeśli sprzedana nieruchomość była współwłasnością małżonków. Każdy z małżonków rozlicza się z przychodu i kosztów przypadających na swoją część.

Krok 2: Wybór rodzaju zeznania

W tej części musisz zaznaczyć, czy:

składasz deklarację pierwszy raz, czy
jest to korekta wcześniej złożonego zeznania.

To bardzo istotne – urząd skarbowy traktuje te dwie sytuacje inaczej i inaczej przetwarza dokumenty.

Krok 3: Wprowadzenie danych o sprzedaży nieruchomości

Tutaj wpisujesz informacje dotyczące przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia:

nieruchomości (domu, mieszkania, działki),
udziałów w nieruchomościach,
praw majątkowych (np. spółdzielczego prawa do lokalu).

Podajesz kwotę uzyskanego przychodu oraz wykazujesz koszty jego uzyskania, czyli m.in. cenę nabycia, opłaty notarialne, podatek PCC, prowizje pośredników, a także udokumentowane wydatki na remonty i ulepszenia. To właśnie ta różnica – przychód minus koszty – stanowi dochód do opodatkowania.

Krok 4: Obliczenie dochodu i podatku

Na tym etapie obliczasz swój dochód ze sprzedaży, czyli:

Przychód – Koszty uzyskania = Dochód

W deklaracji PIT-39 nie ma progów podatkowych ani kwoty wolnej. Cały dochód podlega opodatkowaniu stawką 19%. Jeśli nie osiągnąłeś dochodu (np. koszty przewyższają przychód) – nie płacisz podatku, ale nadal musisz złożyć deklarację.

Krok 5: Ulga mieszkaniowa – jeśli korzystasz

Jeśli pieniądze ze sprzedaży zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe (np. zakup nowego lokum, budowa domu, spłata kredytu hipotecznego), możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Wówczas dochód może być całkowicie zwolniony z podatku.

Wymaga to jednak udokumentowania – musisz wskazać konkretne wydatki i złożyć oświadczenie, że środki zostaną wykorzystane na ten cel w ciągu 3 lat.

Krok 6: Wyliczenie podatku do zapłaty lub nadpłaty

Podsumuj swoje rozliczenie:

wpisz należny podatek (jeśli występuje),
zaznacz, czy w ciągu roku zapłaciłeś już jakiekolwiek zaliczki,
określ, czy powstała nadpłata podatku, którą możesz odzyskać.

Jeśli przysługuje Ci zwrot – upewnij się, że podałeś aktualny numer konta bankowego, na który urząd może przelać środki.

Krok 7: Załączniki – jeśli są wymagane

W zależności od Twojej sytuacji, do PIT-39 możesz dołączyć dodatkowe formularze, np.:

PIT/O – jeśli korzystasz z ulg (np. przekazałeś darowizny),
PIT/ZG – jeżeli sprzedaż dotyczyła nieruchomości położonej za granicą,
inne załączniki w przypadku bardziej złożonych sytuacji (np. PIT/2K – jeśli korzystasz z ulg inwestycyjnych).

Dla przeciętnego podatnika rozliczającego sprzedaż mieszkania w Polsce załączniki nie będą zazwyczaj potrzebne.

Krok 8: Złożenie deklaracji – najlepiej online

Najprostszym i najszybszym sposobem przekazania PIT-39 jest forma elektroniczna. Możesz to zrobić:

przez portal e-Urząd Skarbowy – logując się przez profil zaufany, e-dowód lub bankowość elektroniczną,
za pomocą systemu e-Deklaracje lub popularnych programów do rozliczeń.

Po wysłaniu deklaracji otrzymasz Urzędowe Poświadczenie Odbioru (UPO) – oficjalny dowód, że Twoje zeznanie zostało skutecznie złożone.

Wypełnienie PIT-39 nie musi być trudne ani stresujące. Wystarczy dobrze przygotować dokumenty, zrozumieć strukturę formularza i korzystać z nowoczesnych, elektronicznych narzędzi do rozliczeń. Dzięki temu rozliczysz sprzedaż nieruchomości szybko, poprawnie i bez wychodzenia z domu – zyskując spokój i pewność, że dopełniłeś obowiązków wobec urzędu skarbowego.

Zróbmy to online!

Złożenie deklaracji PIT-39 przez internet to jedna z najwygodniejszych i najbezpieczniejszych form rozliczenia się z urzędem skarbowym. Możesz to zrobić na różne sposoby, korzystając z narzędzi udostępnionych przez administrację skarbową lub zewnętrzne systemy do wypełniania formularzy.

Platforma Twój e-PIT – to rozwiązanie, które znacznie upraszcza rozliczenie. Część danych w deklaracji może być wstępnie uzupełniona na podstawie informacji zgromadzonych przez urząd (np. z wcześniejszych deklaracji lub rejestrów). Po zalogowaniu możesz łatwo zweryfikować i zatwierdzić swój PIT-39.

Darmowe i komercyjne programy do rozliczeń podatkowych – umożliwiają samodzielne wprowadzenie danych, automatyczne obliczenie należnego podatku oraz przesłanie formularza bezpośrednio do systemu e-Deklaracje lub e-Urzędu Skarbowego.

Rozliczanie się online to duża oszczędność czasu – nie musisz iść do urzędu, czekać w kolejce ani drukować formularzy. Masz także większą kontrolę nad poprawnością danych, a w przypadku nadpłaty podatku – możesz liczyć na szybszy zwrot środków na konto.

Aby złożyć deklarację elektronicznie, wejdź na oficjalny portal: www.podatki.gov.pl, wybierz zakładkę e-Urząd Skarbowy, a następnie zaloguj się np. przez profil zaufany, e-dowód lub bankowość internetową.

Następnie wybierz sposób, w jaki chciałbyś się zalogować: Login.gov.pl lub podaj swoje dane podatkowe (PESEL, NIP, kwotę przychodów).

Po zalogowaniu wybierz opcje Twój e-PIT.

Gdy masz już wszystkie dane, czas przejść do właściwego etapu – wypełnienia formularza PIT-39. W każdej sekcji wpisuj informacje zgodnie z dokumentacją potwierdzającą transakcję. Kiedy zakończysz uzupełnianie, możesz przejrzeć cały formularz, by upewnić się, że nie zawiera błędów. Po pozytywnej weryfikacji wystarczy zatwierdzić i przesłać go elektronicznie do urzędu skarbowego.

Efekt złotówki ma znaczenie
Twój realnie pomaga

Rozliczasz się samodzielnie

PIT-37

PIT-28

PIT-36

PIT-36L

PIT-39

PIT-38

Możesz skorzystać z bezpłatnej usługi "Twój e-Pit" Ministerstwa Finansów. Rozliczysz w nim deklaracje takie jak PIT-37, PIT-36, PIT-36L, PIT-37, PIT-28, PIT-38 lub PIT 39. W odpowiednim miejscu wpisz nasz numer KRS 0000318482.

Jesteś na emeryturze

Pobieram PIT-OP

Pobierz i wydrukuj formularz oświadczenia PIT-OP, uzupełnij w nim nasz numer KRS i złóż go w swoim urzędzie skarbowym do 30 kwietnia. Formularz PIT OP możesz również złożyć przez internet, na stronie Ministerstwa Finansów, pamiętaj o wpisaniu naszego numeru KRS 0000318482.

Rozlicza Cię księgowa lub skarbówka

Przejdź na www.podatki.gov

Wyślij maila do księgowej/-ego

Przejdź na www.podatki.gov.pl do bezpłatnej usługi „Twój e-PIT”, Ministerstwa Finansów sprawdź swoje wypełnione zeznanie podatkowe a z listy organizacji pożytku publicznego wybierz numer KRS 0000318482 lub wybierz z listy „Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dra Bogusława Federa”

PIT-39 od A do Z: jak czytać i prawidłowo uzupełnić poszczególne rubryki

Część A. - Miejsce i cel składania zeznania

Pole

Jak uzupełnić

W polu „Identyfikator podatkowy” wpisz PESEL, jeżeli jesteś osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej i nie figuruje jako podatnik VAT. W przeciwnym razie, czyli gdy prowadzisz firmę lub jesteś zarejestrowany jako podatnik VAT – podaj NIP.

Podaj rok, za który składasz deklaracje podatkową np. 2025 r.

Podaj pełną nazwę urzędu skarbowego, który jest właściwy ze względu na Twoje miejsce zamieszkania na 31 grudnia 2025 roku (czyli ostatni dzień roku podatkowego). W przypadku braku stałego miejsca zamieszkania w Polsce – wpisz urząd odpowiedni dla miejsca, w którym przebywasz.

W części formularza dotyczącej celu złożenia deklaracji należy określić, czy przekazujesz dokument po raz pierwszy, czy dokonujesz jego poprawy. Jeśli to Twoje pierwsze złożenie PIT-39, będzie ono traktowane jako zwykłe zeznanie roczne – bez względu na to, czy zostało złożone w terminie, czy już po jego upływie. Natomiast w przypadku wykrycia pomyłek lub braków w pierwotnie przesłanym zeznaniu, konieczne jest ponowne wypełnienie formularza z wyraźnym zaznaczeniem, że jest to korekta wcześniejszego zgłoszenia.

Część B. - Dane indentyfikacyjne i aktualny adres zamieszkania

B. DANE PODATNIKA
7-8	Imię i nazwisko podatnika.
9	Data urodzenia podatnika.
10	Kraj zamieszkania podatnika.
11-19	Należy uzupełnić szczegółowy adres zamieszkania podatnika.

Część C. – Coś zyskać, coś stracić

C. DOCHÓD I STRATA

W tym polu należy wpisać pełną kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o PIT. Chodzi o brutto, czyli całkowitą wartość transakcji wynikającą z aktu notarialnego lub innej umowy sprzedaży. Wpisujesz tutaj przychód bez pomniejszeń – nie odejmujesz jeszcze kosztów, wydatków ani innych obciążeń. Może to być np. kwota zapisana w akcie notarialnym przy sprzedaży mieszkania, domu, działki czy spółdzielczego prawa do lokalu. Dotyczy to sprzedaży dokonanej przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nabyłeś lub wybudowałeś nieruchomość.

W tym miejscu należy wskazać koszty, jakie poniosłeś w związku z nabyciem lub wytworzeniem nieruchomości bądź prawa majątkowego. To pole obejmuje m.in. cenę zakupu z aktu notarialnego, opłaty sądowe i notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), a także wszelkie inne udokumentowane koszty poniesione w celu uzyskania przychodu – np. prowizje pośredników, remonty, modernizacje czy koszty kredytu hipotecznego (części kapitałowej). Aby te wydatki mogły być uznane, muszą być potwierdzone dokumentami (np. fakturami, umowami).

To pole dotyczy tylko tych sytuacji, w których nieruchomość była wcześniej amortyzowana, czyli stopniowo rozliczana w kosztach działalności gospodarczej lub najmu. Wówczas należy wpisać łączną wartość odpisów amortyzacyjnych, jakie zostały dokonane od momentu nabycia lub wybudowania do momentu sprzedaży. Jeśli nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie prywatnie (np. na własne cele mieszkaniowe), pole to pozostaje puste.

W tym polu obliczasz dochód, jaki powstał w wyniku odpłatnego zbycia. Wylicza się go według wzoru: przychód (pole 20) minus koszty uzyskania (pole 21) plus ewentualne odpisy amortyzacyjne (pole 22). To właśnie ta wartość stanowi podstawę do dalszego obliczenia podatku. Dochód ten musi być dodatni – jeśli koszty przewyższają przychód, nie wpisujesz tutaj nic, tylko przechodzisz do pola 24 (strata).

Jeśli w wyniku porównania kosztów z przychodem okaże się, że koszty przewyższają wartość sprzedaży, oznacza to poniesienie straty. W takiej sytuacji pole 23 pozostaje puste, a w tym miejscu wpisujesz stratę – obliczoną jako koszty uzyskania przychodów minus przychód. Wartość ta może być istotna przy kolejnych latach podatkowych, gdyż strata może być rozliczana w przyszłości (np. odliczana od dochodów z tego samego źródła).

Część D. - Obliczanie zobowiązania podatkowego

D. OBLICZENIE ZOBOWIĄZANIA PODATKOWEGO

Tutaj wpisuje się kwotę dochodu, która podlega zwolnieniu z opodatkowania, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Chodzi o tzw. ulgę mieszkaniową, która przysługuje w sytuacji, gdy podatnik w ciągu 3 lat od sprzedaży przeznaczy uzyskane środki na realizację własnych celów mieszkaniowych – np. zakup nowego mieszkania, budowę domu, remont, rozbudowę lub spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na cele mieszkaniowe. Ulgę tę można zadeklarować nawet wtedy, gdy inwestycja jeszcze trwa pod warunkiem, że środki zostaną wykorzystane we wskazanym czasie.

W tym polu wylicza się dochód do opodatkowania, czyli część dochodu (z pola 23), która nie została zwolniona z podatku dzięki uldze mieszkaniowej (z pola 25). Obliczasz go, odejmując kwotę z pola 25 od pola 23, a następnie zaokrąglasz wynik do pełnych złotych – zgodnie z zasadą, że końcówki poniżej 50 groszy się pomija, a od 50 groszy w górę zaokrągla w górę. To właśnie od tej kwoty zostanie naliczony 19% podatek.

W tej części formularza należy obliczyć i wpisać faktyczną wartość podatku dochodowego należnego od dochodu, który pozostał po odjęciu ulg. Stawka podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat wynosi 19%. Oznacza to, że należy wziąć wartość z pola 26 i pomnożyć ją przez 0,19, a następnie zaokrąglić do pełnych złotych.

To pole wypełnia się tylko w sytuacji, gdy dochód ze sprzedaży dotyczy nieruchomości położonych za granicą, a w danym kraju został już od niego zapłacony podatek. W takim przypadku wpisujesz tutaj kwotę tego podatku, przeliczoną na złotówki według odpowiedniego kursu (z dnia uzyskania przychodu). Kwotę tę można odliczyć od podatku należnego w Polsce (w polu 29), aby uniknąć podwójnego opodatkowania.

W ostatnim polu wpisuje się ostateczną wysokość podatku do zapłaty. Obliczasz go, odejmując kwotę podatku zapłaconego za granicą (pole 28) od podatku obliczonego w Polsce (pole 27). Jeśli po odjęciu wyjdzie kwota ujemna (czyli zapłaciłeś więcej za granicą niż wynosi polski podatek), wpisujesz tutaj 0 zł. Kwota ta stanowi Twój końcowy obowiązek podatkowy wobec polskiego urzędu skarbowego.

Części od E. do H. – To ile mam zapłacić? A co z podatkiem?

E. KWOTA DO ZAPŁATY

W tym miejscu wpisuje się łączną kwotę zryczałtowanego podatku dochodowego, o którym mowa w art. 29, 30 i 30a ustawy o PIT, jeśli nie został on pobrany przez płatnika. Dotyczy to m.in. dochodów kapitałowych, odsetek, należności licencyjnych czy niektórych świadczeń uzyskiwanych bez pośrednictwa płatnika, np. z zagranicy. Jest to podatek, który powinien zostać opłacony bezpośrednio przez podatnika, jeżeli nie został automatycznie potrącony przez instytucję wypłacającą.

To pole dotyczy podatku od dochodów zagranicznych, o których mowa w art. 30a ust. 1 pkt 1–5 ustawy. Dotyczy to m.in. dywidend, odsetek, należności licencyjnych, dochodów z tytułu udziału w zyskach osób prawnych uzyskiwanych poza granicami Polski. Jeżeli podatnik nie ma miejsca zamieszkania w Polsce i osiąga te przychody bez pośrednictwa polskich płatników, ma obowiązek samodzielnie wykazać i rozliczyć zryczałtowany podatek od tych dochodów w tym właśnie polu.

W tym miejscu wpisuje się kwotę podatku zapłaconego za granicą, o którym mowa w art. 30c ust. 9 ustawy o PIT, po przeliczeniu na złote według kursu z dnia uzyskania przychodu. Jeżeli podatnik uzyskał dochód podlegający opodatkowaniu również w Polsce, ale odprowadził już podatek za granicą, może odliczyć jego wartość, aby uniknąć podwójnego opodatkowania. Ważne: kwota w polu 32 nie może być wyższa niż kwota w polu 31.

W tym polu należy wskazać różnicę między podatkiem należnym w Polsce (pole 31) a podatkiem zapłaconym za granicą (pole 32) – czyli faktyczną kwotę do zapłaty, jeżeli różnica istnieje. Jeżeli kwota podatku zapłaconego za granicą jest wyższa niż należna w Polsce, to wpisuje się 0 zł. Obliczenia należy zaokrąglić do pełnych złotych zgodnie z zasadami (do 50 gr w dół, powyżej w górę).

Tutaj wykazuje się całkowitą kwotę podatku do zapłaty wynikającą z PIT-39. Jest to suma kwot z pól: 29 (podatek należny od sprzedaży nieruchomości), 30 (zryczałtowany podatek bez pośrednictwa płatnika) i 33 (różnica podatku zagranicznego). Wpisana tutaj wartość to ostateczne zobowiązanie podatnika wobec urzędu skarbowego.

F. ZRYCZAŁTOWANY PODATEK DOCHODOWY, O KTÓRYM MOWA W ART. 44 UST. 1b USTAWY

35 -46

W tych polach należy wykazać zryczałtowany podatek dochodowy od dochodów osiąganych bez pośrednictwa płatników w poszczególnych miesiącach roku podatkowego. Pola te służą do rozliczenia przychodów uzyskanych m.in. z tytułu: wynagrodzeń za usługi niematerialne (np. doradcze, reklamowe), odsetek, dywidend, praw autorskich czy należności licencyjnych – w sytuacji, gdy podatnik nie ma miejsca zamieszkania na terytorium RP.

Każdy wiersz odpowiada określonemu miesiącowi (I–XII), a w kolumnach 35–46 wpisuje się kwotę zryczałtowanego podatku należnego za dany miesiąc, zaokrągloną do pełnych złotych. Jeżeli w danym miesiącu nie uzyskano żadnego przychodu, pole to pozostaje puste. Te dane służą do comiesięcznego rozliczenia obowiązku podatkowego przez nierezydentów.

G. INFORMACJA O DOCHODACH (PRZYCHODACH) WYKAZYWANYCH NA PODSTAWIE ART. 45 UST. 3c USTAWY

W tym polu wpisz łączną kwotę przychodów wykazanych zgodnie z art. 45 ust. 3c ustawy o PIT. Chodzi o przychody, które podlegają obowiązkowi wykazania w zeznaniu podatkowym, mimo że nie są bezpośrednio objęte zakresem PIT-39 – np. przychody z tytułu udziału w zyskach osób prawnych czy inne dochody deklarowane przez osoby fizyczne, nieobjęte wcześniejszymi sekcjami formularza. Jeśli nie uzyskałeś takich dochodów, pozostaw to pole puste.

H. WNIOSEK O PRZEKAZANIE 1% PODATKU NALEŻNEGO NA RZECZ ORGANIZACJI POŻYTKU PUBLICZNEGO (OPP)

Tutaj należy wpisać numer KRS (Krajowego Rejestru Sądowego) organizacji pożytku publicznego (OPP), której chcesz przekazać 1% należnego podatku. Numer ten powinien pochodzić z oficjalnego wykazu OPP prowadzonego przez Narodowy Instytut Wolności (aktualna lista publikowana jest na stronie Ministerstwa Finansów lub podatki.gov.pl). Wpisanie prawidłowego numeru KRS jest niezbędne, aby organizacja mogła otrzymać środki. Zachęcamy do wsparcia naszej Fundacji i wpisania jej numeru KRS – AKADEMIA LIDERÓW INNOWACJI I PRZEDSIĘBIORCZOŚCI DR. BOGUSŁAWA FEDERA numer KRS 0000318482

W tym polu możesz wpisać kwotę 1% podatku należnego (zaokrągloną do pełnych dziesiątek groszy w dół), którą chcesz przekazać wskazanej w polu 48 organizacji. Kwota ta nie może przekroczyć 1% wartości z pola 29 (czyli podatku należnego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości). Pozostawienie pola pustego oznacza, że urząd obliczy tę kwotę automatycznie.

Części od I. do K. – Wszystkie pytania dodatkowe

I. INFORMACJE UZUPEŁNIAJĄCE

Tutaj możesz opcjonalnie wskazać szczegółowy cel, na jaki ma być przeznaczone przekazane 1,5 % podatku – np. imię i nazwisko konkretnego podopiecznego fundacji lub konkretny projekt realizowany przez organizację. Informacja ta nie jest obowiązkowa, ale zwiększa szansę, że przekazane środki trafią zgodnie z Twoim życzeniem. Zachęcamy do wsparcia naszej Fundacji i wpisania jej numeru KRS – AKADEMIA LIDERÓW INNOWACJI I PRZEDSIĘBIORCZOŚCI DR. BOGUSŁAWA FEDERA numer KRS 0000318482.

Zaznaczenie tego pola (kwadracik „Wyrażam zgodę”) oznacza, że wyrażasz zgodę na przekazanie Twoich danych osobowych (imię, nazwisko, adres) organizacji pożytku publicznego, której przekazujesz 1% podatku. Dzięki temu organizacja będzie mogła się z Tobą skontaktować i np. podziękować za wsparcie lub przesłać raport o wykorzystaniu środków. Pozostawienie pola niezaznaczonego oznacza przekazanie środków anonimowo.

To pole może zostać użyte do podania dodatkowych informacji uzupełniających, np. numeru telefonu, adresu e-mail, czy komentarza do innych danych w zeznaniu. Jest to pole niewymagane, ale może ułatwić kontakt z urzędem skarbowym w razie potrzeby wyjaśnienia kwestii formalnych.

J. INFORMACJE O ZAŁĄCZNIKACH

W tym miejscu należy wpisać liczbę załączników PIT/ZG, jeśli dołączasz je do formularza PIT-39. PIT/ZG to załącznik służący do wykazywania dochodów uzyskanych za granicą – jeżeli rozliczasz taki dochód (np. w przypadku sprzedaży zagranicznej nieruchomości), musisz dołączyć osobny PIT/ZG dla każdego kraju. Jeśli nie dotyczy Cię dochód zagraniczny, wpisz 0 lub pozostaw pole puste.

K. PODPIS PODATNIKA/PEŁNOMOCNIKA

W tym miejscu osoba składająca zeznanie wpisuje własnoręczny podpis. W przypadku składania formularza w formie papierowej brak podpisu może skutkować nieważnością zeznania. W wersji elektronicznej pole to jest zastępowane uwierzytelnieniem (np. profilem zaufanym lub podpisem kwalifikowanym).

Ten punkt przeznaczony jest dla pełnomocnika składającego deklarację w imieniu podatnika. Należy tam wpisać jego imię i nazwisko oraz złożyć podpis. Aby pełnomocnik mógł to zrobić, musi posiadać odpowiednie upoważnienie – pełnomocnictwo ogólne (UPL-1) zgłoszone wcześniej do urzędu skarbowego lub pełnomocnictwo szczególne do złożenia konkretnej deklaracji. Pełnomocnikiem może być każda osoba pełnoletnia z pełną zdolnością do czynności prawnych, np. członek rodziny. Pełnomocnictwo szczególne wiąże się z opłatą 17 zł, chyba że pełnomocnikiem jest osoba bliska. Podpis będzie ważny tylko wtedy, gdy urząd wcześniej otrzyma wymagane pełnomocnictwo.

Jak wypełnić PIT-39 - podsumowanie

Jeśli w 2025 roku osiągnąłeś przychody ze sprzedaży nieruchomości, udziału w lokalu, działki, domu lub innych praw majątkowych, które podlegają opodatkowaniu, deklaracja PIT-39 będzie Ci niezbędna do prawidłowego rozliczenia z fiskusem. Formularz ten dotyczy sytuacji, w których sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od dnia nabycia lub wybudowania nieruchomości. Wbrew pozorom jego wypełnienie nie musi być trudne – kluczem jest dobre przygotowanie się do tego procesu.

Aby sprawnie i poprawnie wypełnić PIT-39, warto wcześniej zebrać wszystkie potrzebne dokumenty. Będą to przede wszystkim akty notarialne potwierdzające nabycie i sprzedaż, potwierdzenia poniesionych kosztów (np. związanych z remontem, prowizją pośrednika, opłatami sądowymi), a także dane dotyczące ewentualnych ulg, które mogą wpłynąć na zwolnienie z podatku, takich jak przeznaczenie środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Jeśli w poprzednich latach poniosłeś stratę z podobnych transakcji, również ją odnotuj – może pomniejszyć Twój bieżący dochód do opodatkowania.

PIT-39 nie daje prawa do korzystania z popularnych ulg osobistych, takich jak ulga na dzieci czy ulga internetowa – one rozliczane są w innych formularzach. Jeśli jednak przysługują Ci jakieś specjalne odliczenia, np. związane z darowiznami czy rehabilitacją, dołącz do deklaracji odpowiedni załącznik, np. PIT/O. W przypadku, gdy dochód pochodził z zagranicy, niezbędne może być także dołączenie PIT/ZG.

Podatek od dochodów wykazanych w PIT-39 wynosi zawsze 19% – niezależnie od jego wysokości i nie obowiązują tu progi podatkowe ani kwota wolna. Rozliczenia należy dokonać najpóźniej do 30 kwietnia 2026 roku, a niedopełnienie tego obowiązku w terminie może skutkować konsekwencjami finansowymi.

Dużym ułatwieniem jest możliwość złożenia PIT-39 przez internet. Można to zrobić za pośrednictwem usługi Twój e-PIT na portalu podatki.gov.pl lub korzystając z programów do rozliczeń podatkowych. W wielu przypadkach formularz będzie częściowo wypełniony, wystarczy więc zweryfikować dane i zatwierdzić deklarację. To rozwiązanie znacznie skraca czas, eliminuje konieczność wizyt w urzędzie i daje pewność, że dokument został prawidłowo dostarczony – potwierdzeniem tego jest Urzędowe Poświadczenie Odbioru (UPO).

Podsumowując, formularz PIT-39 może na pierwszy rzut oka sprawiać wrażenie skomplikowanego, jednak przy odpowiednim przygotowaniu i wykorzystaniu narzędzi dostępnych w intrenecie jego wypełnienie staje się znacznie prostsze i bardziej przejrzyste. Po zapoznaniu się z treścią tego artykułu dysponujesz wszystkimi istotnymi informacjami, które pozwolą Ci bez stresu i błędów sporządzić swoje rozliczenie. Trzymamy kciuki – dasz sobie radę!

PIT-39 w pigułce – odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania

Czym jest formularz PIT-39 i kto powinien go złożyć?

PIT-39 to deklaracja służąca do rozliczania przychodów ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od ich nabycia lub wybudowania. Obowiązek jej złożenia dotyczy osób fizycznych, które osiągnęły taki przychód i nie prowadzą działalności gospodarczej w tym zakresie.

Jakie są terminy składania PIT-39 za rok 2025?

Deklarację PIT-39 za 2025 rok należy złożyć do 30 kwietnia 2026 roku. Jest to również ostateczny termin zapłaty należnego podatku wynikającego z tego rozliczenia.

Czy PIT-39 można złożyć online?

Tak, formularz PIT-39 można wygodnie złożyć drogą elektroniczną – za pośrednictwem systemu Twój e-PIT, e-Urzędu Skarbowego lub korzystając z dedykowanych programów do rozliczeń podatkowych. To szybka i bezpieczna forma rozliczenia.

Jakie dokumenty są potrzebne do przygotowania PIT-39?

Do prawidłowego sporządzenia PIT-39 warto przygotować: umowę sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego, dokumenty potwierdzające koszty nabycia i poniesione nakłady (np. faktury remontowe), dokumentację dotyczącą darowizn lub spadków (jeśli mają zastosowanie), oraz informacje o stratach z lat ubiegłych, które można odliczyć.

Czy urząd skarbowy może sam rozliczyć PIT-39?

Nie, w przypadku PIT-39 urząd nie przygotowuje w pełni gotowego zeznania w usłudze Twój e-PIT. Podatnik musi samodzielnie uzupełnić i zatwierdzić formularz – wstępne dane nie są w nim automatycznie uzupełniane tak jak np. w PIT-37.

Jaka jest kara za niezłożenie PIT-39?

Brak złożenia PIT-39 w terminie może skutkować odpowiedzialnością karną skarbową, grzywną lub koniecznością zapłaty odsetek od zaległego podatku. W przypadku zwłoki warto jak najszybciej złożyć deklarację i dołączyć czynny żal.

Czy mogę rozliczyć PIT-39 wspólnie z małżonkiem?

Nie, PIT-39 nie umożliwia wspólnego rozliczenia małżeńskiego. Każdy z małżonków, który uzyskał przychód z odpłatnego zbycia, musi złożyć osobną deklarację PIT-39, nawet jeśli nieruchomość była współwłasnością.

Czy przy rozliczaniu PIT-39 mogę skorzystać z ulg?

Można zastosować ulgę mieszkaniową, czyli zwolnienie z podatku, jeśli środki ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe – pod warunkiem spełnienia określonych warunków.

Jakie są konsekwencje niezłożenia PIT-39 w terminie?

Poza grzywną i odsetkami za opóźnienie, niezłożenie deklaracji PIT-39 może skutkować wezwaniem do złożenia zeznania i koniecznością uregulowania zaległego podatku. Złożenie formularza po terminie z czynnym żalem może jednak pomóc uniknąć kary.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.).

Zobacz także:

r.pr. Anna Mierzejewska - radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Prowadzi Kancelarię Radcy Prawnego, współpracując z zespołem składającym się z radców prawnych, adwokatów i aplikantów. Doświadczenie zawodowe zdobywała w renomowanych kancelariach prawnych, świadcząc pomoc prawną zarówno na rzecz przedsiębiorców, jak i osób fizycznych.
Specjalizuje się w obsłudze prawnej przedsiębiorców, fundacji i stowarzyszeń, a także klientów indywidualnych. Zajmuje się m.in. doradztwem w zakresie obowiązków podatkowych, ulg i rozliczeń rocznych, w tym rozliczeń PIT. Współpracuje również z doradcą podatkowym w celu zapewnienia klientom bezpiecznych i zgodnych z prawem rozwiązań.
Prowadzi zajęcia dydaktyczne z zakresu prawa na Uniwersytecie VIZJA w Warszawie, dzieląc wiedzą praktyczną ze studentami.